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佛山顺德区二手房律师-知名二手房律师-鑫霆 房屋租赁合同

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发布日期
2019年3月14日
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邹强主任律师
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23年邹强主任律师团队,广东鑫霆律师事务所(金多兴盛名鑫,迅捷雷达谓霆) 广州二手房律师 二手房交易合同律师 佛山二手房律师事务所 天河区二手房律师 越秀区二手房律师

二手房买卖合同无效

二手房买卖合同无效 二手房是相对于开发商建造的商品房而言,通常把开发商新建的第I一次向社会销售的房屋叫做一手房,而从开发商处购买后,再次出售的房屋称为二手房。也就是说次交易的房屋是一手房,在此之后交易的房屋是二手房。单位的房改房、集资建房,经济适用房的转让属于二手房转让。 商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的,二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规,用以规范商品房的销售,所以相对于商品房的销售而言,二手房的买卖更能体现当事人的意思自治,因而风险性也更大。 本文作者依据多年处理房屋买卖纠纷的实务经验,总结了二手房买卖因合同无效或者因一方违约造成不能办理产权过户,可以退房的情形,供广大读者参考。 一、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是: 1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋; 2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有; 3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋; 4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违I章建筑也属于此类房屋。 四、已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋 《物权法》第I一百九十一条 规定 “抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿I债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条规定 “抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。” 未经抵押权人同意,房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益,因而转让无效。 五、出卖已出租的房屋,侵犯承租人优先购买权的 《合同法》第二百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的,承租人可以主张房屋买卖合同无效。 六、被依法查封、限制的房屋不能转让 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让”,其中第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。 七、转让经济适用房不符合规定的 依据北京市建设委员会 2008年4月8日发布的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 》的规定,自《通知》发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行: 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。确需出售的由区县住房保障管理部门按原价回购。 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。 转让经济适用房不符合上述规定的,不能办理房屋产权过户。 八、出售央产房,未经《央产房管理办公室》比准的 出售中央国家I机关在京单位的房改房,未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户。 九、出售房改房,违反与原房屋产权单位约定的 关于实施《北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改成本价所购公房申请上市出售的,除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外,可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家I机关及中央在京企事业单位另有规定的,从其规定。” 有些单位与职工签订房改售房合同时,合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时,单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明,很可能会导致原单位主张权利,出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效,应当返还购房者已付购房款及利息,出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 九、农村宅基地转让未经县级人民I政府批准的,转让协议无效 农村宅基地不属于二手房的范围,但是因为宅基地转让纠纷数量很多,在此一并提出。 十、公有房屋承租人转让房屋承租权,不能办理承租人变更过户手续的 这种情况属于房屋承租权的转让。目前国有直管公房即房管所代表国家直接管理的房屋承租人,由于在事实上享有占有、使用、交换、收益(出租)和处分(承租权的转让)的权利,享有承租人死亡后继承人继续承租的权利,享有拆迁后得到安置补偿的权利,因而长期以来一直是“房虫”十分关注的对象。 有的房屋买卖合同的出卖人出卖了承租的公有房屋,又不能办理公有房屋承租权的变更手续。有的是父母承租的公房,父母去世后其子女将房屋出卖给他人,公房管理部门不能办理过户手续。直管公房承租权的转让,在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人与他人达成承租权转让协议,申请变更承租人的,房管所都能办理过户。2007年以后公房的承租人申请转让房屋承租人的,需将房屋交还房管所,房管所给予补偿,再由房管所出租。也就是说在2007年之后,私下转让公有房屋承租权的难以办理承租权过户手续。 以上房屋转让的共同特征是,因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续,无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况,卖房人可以收回房屋,买房人可以要求退房。合同无效,一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。


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防范受骗律师支招

1、如果选择中介机构购买二手房,应选择规模较大在市场上有一定知名度的中介公司,小的中介公司由于急功近利会不规范操作,发生问题的几率比较大,另外对于买房人完全委托中介机构交易二手房的,购房人一般直接与中介公司签订合同,因此,购房人可在与中介公司的合同中约定中介公司对房屋的真实性承担责任,如果出现房屋的真实性问题导致购房人经济损失,由中介公司承担赔偿责任。在作了这样的约定后,中介公司的实力就很重要,涉及到是否有能力承担这样的赔偿责任。

2、自行交易的房屋,要实地考察一下房屋的现状,到房屋所在的居委会、派出所等机构了解房屋的情况,与所要购买房屋附近居住的人聊一聊,也是获得房屋有关信息的好途径。

3、买方应当注意卖方是否有权出售房屋,对此,应当事先委托律师调查房屋权属状况;卖方应当注意买方是否有足够的付款能力。

4、理智、冷静,不要轻信他人,尤其是不要相信一些超出正常范围的承诺。通常骗子之所以得逞就是利用人的贪心。

利用二手房交易诈骗的事时有发生,律师提醒市民在二手房交易过程中,一定要注意防范受骗。



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二手房购房流程:选择买房区域、查找房源

查找方式

  查找房源可以分为以下几种方式:

(1)网络搜索。

  (2)报纸广告,目前成都市发行的各类报纸中会登载由中介公司及个人提供的房源信息。

  (3)中介门点。各中介门点会在公示栏中公示房源信息,同时也会准备相应的房源资料。

  (4)电视台及电台栏目。成都市多家电视台和电台都有针对二手房的服务栏目,其中会有房屋信息发布。

价格水平

  (1)了解二手房定价依据

  要了解二手房的价格水平,首先要了解卖方对二手房的定价依据。目前市场上二手房的交易都是根据挂牌价进行的,而挂牌价则是以市场价为基础。笔者从亿房中介等成都市几家中介了解到,现在很多卖方在房子挂牌之前会到多家中介公司咨询价格。中介公司的工作人员会根据现在的市场价格以及房屋实际情况进行评估,给出一个参考价,然后由卖方取一个与自己心理价格相符的价位再进行挂牌。这挂牌价就融合了市场情况、房屋的地段、房型、使用年限以及买卖双方心理等各方面的因素。

  房屋的地段、楼层、户型甚至买卖双方的心态都会成为影响房价的因素,在众多影响二手房价格的因素中,地段是为重要的一个环节,占据了I大份额。现二手房行业的规则就是越是靠近市中心、繁华地段越是贵。但这只是某个地段的均价,具体的房价会有点出入,或高或低。这就考虑到其他方面的因素了,比如楼层和朝向等。同一幢房屋的三楼的价格就比其他楼层贵,约每平方米100~200元的范围。 学校、超市等基础设施与公益设施是否成熟也是不可忽视的价格因素,尤其是一些比较好的学校也会在一定程度上抬升周围二手房的价格, 卖方的心理也是房价的一道坎。卖方如果急于卖出,给出的价格就会相对低一些,此外,交通的便利、户型的好坏也会牵制房价的浮动。

  和不同,在影响二手房价格的因素中,也是不可忽视的环节,装修过的二手房,卖主在交易时会算上装修费,其价格要高于毛坯房。

  您也可以从房屋的情况出发对房屋进行粗略的估价

附:二手房估价表

  (2)了解成都市整体及区域二手房价格水平

  了解成都市整体及区域的二手房价格水平,将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。目前成都市二手房价格的官I方发布渠道是173房产,可进入指数系统查看()

  (3)了解二手房屋的价格

  了解二手房屋价格的渠道有多种,初步可以分为以下几类:

  (1)网络搜索,进入173房产网二手房频道(),里面会有各类房屋的销售总价。

  (2)报纸广告,在报纸上登载的房源信息中会标明房源价格。

  (3)中介门点。中介门点公示的房源信息中会标明房源价格。

  (4)电视台及电台栏目。成都市多家电视台和电台都有针对二手房的服务栏目,其中会有房屋价格信息发布。

  以上四种方式提供的了解房屋价格的渠道,但了解二手房买卖价格除了解市场情况外,还需借助于亲戚、朋友及有过购房经验人士的帮助。


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